Tiny House Grundstück: Wo darf man ein Tiny House hinstellen?

Immer mehr Menschen träumen von einem minimalistischen Leben im Tiny House. Die Vorstellung, auf kleinem Raum mit ausgewählten Dingen zu wohnen, bedeutet für viele nicht nur eine Reduktion des materiellen Besitzes, sondern auch mehr Freiheit, Unabhängigkeit und einen nachhaltigeren Lebensstil. Tiny Houses stehen symbolisch für den Wunsch nach einem bewussteren Leben, fernab von Konsumdruck, hohen Wohnkosten und der Enge städtischer Mietwohnungen. Sie bieten eine Alternative zum klassischen Eigenheim und eröffnen neue Möglichkeiten, Wohnen individuell zu gestalten. Sei es mitten in der Natur, am Stadtrand oder als Teil eines gemeinschaftlichen Wohnprojekts. Doch bevor es an die konkrete Planung des kleinen Eigenheims geht – vom Grundriss über die Wahl der Materialien bis hin zur Einrichtung – stellt sich eine grundlegende Frage: Wo darf ich ein Tiny House überhaupt aufstellen?

Alles auf einen Blick:

• Als Grundstück für ein Tiny House kommen vor allem erschlossene Baugrundstücke infrage.
• Entscheidend ist, welche Nutzung laut Bebauungsplan erlaubt ist.
• Eine Baugenehmigung ist in fast allen Fällen erforderlich, auch bei mobilen Tiny Houses.
• Die Zustimmung der Baubehörde hängt von vielen Faktoren ab, etwa dem Ortsbild, der Erschließung und der Nutzung.
• Auch Pachtgrundstücke sind möglich, bergen aber spezielle rechtliche und vertragliche Anforderungen.

Tiny House: Was gilt rechtlich als Grundstück?

Ein Grundstück im rechtlichen Sinne ist eine im Grundbuch eingetragene, abgegrenzte Fläche. Diese Grundstücke sind in der Regel bereits erschlossen, also an Wasser, Abwasser, Strom und öffentliche Wege angeschlossen. Ob ein solches Minihaus dort aufgestellt werden darf, hängt in erster Linie davon ab, wie es laut Bebauungsplan genutzt werden darf. Dabei unterscheidet das deutsche Baurecht zwischen Bauland, Außenbereichsflächen, landwirtschaftlich genutztem Boden und Sondergebieten wie Wochenend- oder Freizeitgrundstücken: 

Baugrundstück (Wohnbaufläche)

Ein Baugrundstück, das entweder durch einen Bebauungsplan oder nach § 34 BauGB für eine Wohnbebauung vorgesehen ist, stellt die rechtlich sicherste und unkomplizierteste Möglichkeit dar, ein Tiny House dauerhaft zu bewohnen. Voraussetzung ist, dass sämtliche örtlichen Bauvorgaben eingehalten werden. Dazu gehören Gebäudegröße, Bauhöhe, Abstandsflächen und die technische Erschließung, also der Anschluss an Strom, Wasser und Abwasser.

Fehlt ein Bebauungsplan, muss das Tiny House gemäß § 34 BauGB in die „Eigenart der näheren Umgebung“ passen. Somit darf Ihr Tiny House nur gebaut werden, wenn es nicht negativ auffällt oder das Ortsbild stört. Die Auslegung liegt im Ermessen der Baubehörde.

Unabhängig davon, ob das Häuschen mobil ist oder fest steht, ist eine Baugenehmigung fürs Tiny House zwingend erforderlich, sobald es dauerhaft bewohnt wird.

Erholungsgrundstück

Erholungsgrundstücke sind in der Regel als Wochenend- oder Freizeitgrundstücke ausgewiesen und dienen der zeitweiligen Erholung. Eine dauerhaftes Wohnglück im Grünen ist auf diesen Flächen baurechtlich in der Regel nicht erlaubt. Das Aufstellen eines Tiny Houses ist hier nur unter bestimmten Bedingungen und meist nur für eine begrenzte Zeit gestattet, etwa zur Nutzung an Wochenenden oder während der Ferien. Auch in diesen Fällen kann eine Genehmigung notwendig sein.

Landwirtschaftlich genutztes Grundstück (Außenbereich)

Grundstücke im sogenannten Außenbereich unterliegen den Bestimmungen des § 35 BauGB. Hier ist das Bauen grundsätzlich nur zulässig, wenn ein sogenannter privilegierter Zweck vorliegt, etwa im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs. Für rein private Wohnprojekte, also ohne direkten landwirtschaftlichen Bezug, ist eine Baugenehmigung auf solchen Flächen in der Regel nicht möglich.

Sondergebiet

Sondergebiete sind in Bebauungsplänen speziell ausgewiesene Flächen, die für bestimmte Nutzungen wie Ferienhausanlagen, Campingplätze oder alternative Wohnformen vorgesehen sein können. Ob ein Tiny House dort zulässig ist, hängt stark von der konkreten Zweckbestimmung des Sondergebiets ab. Eine verbindliche Aussage kann nur das zuständige Bauamt oder die Gemeinde im Einzelfall treffen.

Welche Arten von Grundstücken kommen für ein Tiny House infrage?

• Bauland
• Außenbereich (in Ausnahmefällen und nur, wenn für landwirtschaftliche Nutzung notwendig)
• Wochenend- oder Freizeitgrundstück (nur temporäre Nutzung)
• Campingplätze (nicht als Hauptwohnsitz)
• Pachtgrundstück (abhängig vom Vertrag)

Wann gilt ein Grundstück als Bauland?

Bauland ist ein Grundstück, das rechtlich zur Bebauung zugelassen ist. Dies ist der Fall, wenn es im Bebauungsplan der Kommune als

• Wohnbaufläche,
• Mischgebiet oder
• vergleichbare Baufläche

ausgewiesen ist oder sich im sogenannten Innenbereich nach § 34 BauGB befindet, wo die Bebaubarkeit aufgrund der umgebenden Bebauung zweifelsfrei feststeht. Das bedeutet: Das Aufstellen eines Tiny Houses ist dort grundsätzlich möglich, sofern die konkreten baulichen Vorgaben zur

• Größe,
• Dachform und
• Bauweise

eingehalten werden. Für Tiny Houses ist das besonders wichtig, da deren Bauform oft von klassischen Wohnbauten abweicht.

Was ist der Unterschied zwischen Bauland und Außenbereich?

Bauland umfasst Grundstücke, die im Bebauungsplan als Wohn-, Gewerbe- oder Mischgebiete ausgewiesen sind oder sich in bereits bebauten Ortsteilen befinden. Hier ist das Errichten von Tiny Houses grundsätzlich zulässig, sofern die örtlichen Bauvorschriften eingehalten werden. Der Außenbereich hingegen besteht aus unbebauten Flächen wie Feldern, Wäldern oder Wiesen und unterliegt strengen Schutzvorschriften: Eine Bebauung ist nur für privilegierte Nutzungen wie Landwirtschaft oder öffentliche Infrastruktur erlaubt. Private Wohnhäuser ohne betrieblichen Bezug sind im Außenbereich in der Regel nicht genehmigungsfähig, es sei denn, es liegt eine Ausnahmegenehmigung vor. 

Wie kann ich die entscheidenden Informationen über ein Grundstücks herausfinden?

Oft genügt bereits ein Blick in den Bebauungsplan oder eine einfache Bauvoranfrage. Ein Anruf beim Bauamt kann viele Missverständnisse vermeiden und klärt schnell, ob ein Minihaus wie ein Modulhaus oder ein Tiny House als Erstwohnsitz zulässig ist.

Was ist die Ortsgestaltungsatzung?

Die Ortsgestaltungssatzung legt fest, wie Gebäude und Anlagen optisch gestaltet sein müssen, um sich harmonisch ins Ortsbild einzufügen. Das gilt auch für Tiny Houses. Sie kann

• Farbschemata,
• Materialien oder
• Dachformen

bestimmen und selbst bei mobilen Tiny Houses auf Rädern Markisen, Außentreppen oder Begrünung regeln. Sind etwa eine Holzoptik oder gedämpfte Farbpalette vorgeschrieben, muss ein Tiny House diese Kriterien erfüllen. Fehlt eine solche Satzung, orientiert sich die Gestaltung am örtlichen Baucharakter. Praktisch bedeutet das: Ein Tiny House mit glänzender Metallfassade könnte in einem Dorf mit traditionellen Fachwerkhäusern an den Vorschriften scheitern, selbst wenn es baurechtlich zulässig wäre. Am besten ist es also, selbst bei mobilen Minihäuschen, vor der Aufstellung immer die Gegebenheiten vor Ort zu überprüfen. 

Wann ist eine Baugenehmigung für das Grundstück nötig? 

Eine Baugenehmigung ist nahezu immer erforderlich, unabhängig davon, ob es sich um ein fest installiertes oder ein mobiles Tiny House handelt. Maßgeblich ist dabei nicht die Bauweise, sondern die Nutzung: Sobald das Tiny House dauerhaft bewohnt wird oder an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen ist, handelt es sich um ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben nach Landesbauordnung. Auch bei Tiny Houses auf Rädern greift diese Regelung, wenn sie auf einem Grundstück längerfristig stehen, bewohnt werden oder zum Beispiel an Strom, Wasser oder Abwasser angeschlossen sind. Damit wird das Gebäude rechtlich nicht mehr als Fahrzeug, sondern als bauliche Anlage gewertet. Längerfristig bedeutet in diesem Zusammenhang eine Nutzung von mehr als drei Monaten auf einem Grundstück. 
Einige Bundesländer sehen für sehr einfache und kurzfristige Vorhaben Ausnahmen vor, etwa für Gartenhäuser oder mobile Hütten mit maximal 75 Kubikmetern umbautem Raum, doch diese greifen in der Regel nicht bei Tiny Häusern mit Wohnzweck.

Wann entfällt die Genehmigungspflicht?

Nur in seltenen Fällen, etwa wenn ein Tiny House nicht bewohnt wird, keine Versorgungssysteme nutzt und regelmäßig versetzt werden kann, kann es genehmigungsfrei bleiben. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es auf einem eigens dafür zugelassenen Campingplatz oder Sonderflächen abgestellt wurde. Diese Konstellationen sind allerdings eher die Ausnahme als die Regel.

Was muss im Bebauungsplan stehen, damit ein Tiny House erlaubt ist?

Ein Bebauungsplan enthält konkrete Bauvorgaben, etwa zur maximalen Gebäudehöhe oder zur Dachform. Auch Baulinien, also Grenzen, bis zu denen gebaut werden darf, sind festgelegt. Folgende Inhalte finden Sie im Bebauungsplan: 

• Art der baulichen Nutzung (zum Beispiel reines Wohngebiet oder Mischgebiet)
• zulässige Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ)
• Vorgaben zu Höhe, Dachform und Gestaltung
• Festlegungen zu Abstandsflächen und Zufahrtswegen

Welche Nutzung muss für das Grundstück vorgesehen sein? 

• Mischgebiete erlauben sowohl gewerbliche als auch private Nutzung. Das bedeutet, dass ein Tiny House hier grundsätzlich genehmigt werden kann, vorausgesetzt, es steht nicht im Widerspruch zur gewerblichen Nutzung oder zur Umgebung.
• Auf Außenbereichsgrundstücken, also Grundstücken außerhalb zusammenhängender Bebauung, dürfen laut § 35 BauGB nur privilegierte Bauvorhaben umgesetzt werden. Dazu zählen etwa landwirtschaftliche Gebäude oder Infrastrukturprojekte. Ein Tiny House ohne landwirtschaftlichen Zweck ist dort in der Regel nicht zulässig.

Manchmal können Freizeit- oder Gartengrundstücke nachträglich in Bauland umgewandelt werden, zum Beispiel im Rahmen von Bebauungsplanänderungen. Das ist langwierig, aber manchmal machbar.

Darf ich ein Tiny House dauerhaft auf einem Privatgrundstück bewohnen?

Ein Tiny House längere Zeit auf einem Privatgrundstück zu bewohnen, ist nur dann zulässig, wenn das Grundstück offiziell für Wohnzwecke ausgewiesen ist und eine entsprechende Baugenehmigung vorliegt. Denn sobald ein Tiny House über Küche, Bad oder festes Fundament verfügt, gilt es als Wohngebäude. 

Auch auf eigenem Grund und Boden gelten die Regeln des öffentlichen Baurechts, das heißt, die örtlichen Bauvorschriften müssen eingehalten werden. Dazu gehören: 

• Baugrenzen
• Abstandsflächen
• Bebauungsdichte  
• Erschließung 

Ist ein Tiny House im Garten eines bestehenden Wohnhauses erlaubt? 

Für dauerhaftes Wohnen muss das Tiny House dieselben Anforderungen erfüllen wie ein normales Haus (zum Beispiel Wärmeschutz nach GEG, Statik). Tiny Houses auf Rädern können manchmal als Wohnmobile angemeldet werden, sofern sie nicht dauerhaft genutzt werden. Für eine ganzjährige Nutzung ist jedoch meist eine Ausnahmegenehmigung erforderlich. Wird das Tiny House als Gartenhaus ohne Wohnfunktion genutzt (keine Küche/Bad), kann es unter Umständen genehmigungsfrei sein, abhängig von Größe und Landesvorgaben.

Darf ich auf einem Wochenendgrundstück wohnen?

Wochenendgrundstück sind im Bebauungsplan oft als Erholungsflächen ausgewiesen und dürfen nur für zeitweiligen Aufenthalt, also etwa an Wochenenden oder im Urlaub, genutzt werden. Eine Anmeldung als Erstwohnsitz ist dort nicht zulässig. Das gilt auch dann, wenn das Tiny House über Strom, Wasser und komfortable Ausstattung verfügt.

Kann ich ein Tiny House auf landwirtschaftlicher Fläche aufstellen?

Ein privat genutztes Tiny House ist dort in der Regel nicht genehmigungsfähig. Ausnahmen gelten, wenn es unmittelbar für einen landwirtschaftlichen Betrieb notwendig ist, zum Beispiel als Betriebswohnung für einen Schäfer. Eine nachvollziehbare Begründung mit Betriebsnachweis oder Geschäftsplan ist dabei zwingend erforderlich. Persönliche Lebensmodelle wie „autarkes Wohnen“ oder „Naturverbundenheit“ reichen nicht aus.

Welche Regeln gelten für ein Tiny House auf Campingplätzen? 

Trotz Strom- und Wasseranschluss sowie Stellflächen ist das dauerhafte Wohnen auf den meisten Campingplätzen rechtlich nicht gestattet. Die Nutzung ist überwiegend auf saisonale Aufenthalte begrenzt, abhängig von der Platzordnung und der Landesverordnung. Einige Plätze bieten spezielle Modelle für Dauercamper an. Aber selbst dort ist die Anmeldung eines Hauptwohnsitzes in der Regel ausgeschlossen. 

Ein Tiny House auf Rädern ist auch nicht das gleiche wie ein Wohnwagen, auch wenn beide mobil sind. Ein Wohnwagen dient primär als temporäres Campingmobil, leicht gebaut, mit einfacher Ausstattung wie einer Chemietoilette. Es ist nur auf gelegentliche Nutzung ausgelegt. Ein Tiny House auf Rädern hingegen ist ein vollwertiges, dauerhaft bewohnbares Minihaus mit festen Anschlüssen für Strom, Wasser und Abwasser, hochwertiger Dämmung und oft sogar mehrstöckigen Wohnkonzepten. Während Wohnwagen als reine Anhänger gelten, werden Tiny Houses auf Rädern rechtlich oft im Spannungsfeld zwischen Wohngebäude und Fahrzeug eingeordnet. Insbesondere dann, wenn sie dauerhaft genutzt werden. Entscheidend ist die Nutzungsabsicht: Tiny Houses sind für ganzjähriges Wohnen konzipiert, Wohnwagen für Freizeitzwecke.

Kann ich ein Tiny House auch auf einem gepachteten Grundstück aufstellen? 

Baurechtlich macht es keinen Unterschied, ob Sie Pacht für ein Grundstück zahlen oder es ihr Eigentum ist. Die Genehmigungsfähigkeit hängt vom Flächennutzungsplan und der Erschließung ab. Bei einem Pachtvertrag benötigen Sie zwingend einen wasserdichten Vertrag und die notwendigen baurechtlichen Voraussetzungen. Darin enthalten sein müssen zum Beispiel die Dauer und die Kündigungsfristen, die Erlaubnis zur Errichtung und Nutzung sowie Vereinbarungen zum Rückbau bei Vertragsende.  

Ist das Aufstellenauf einem Gemeinschaftsgrundstück möglich?

Ein Gemeinschaftsgrundstück gehört mehreren Eigentümern gemeinsam, etwa in Form einer Erbengemeinschaft, Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder Genossenschaft. Damit darf keine Einzelperson ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer bauliche Maßnahmen vornehmen. Dazu gehört auch das Aufstellen eines Tiny Houses. 

Zusammenfassung in der Übersichtstabelle

Wie finde ich ein passendes Grundstück für mein Tiny House?

Nach passenden Grundstücken können Sie über

• Immobilienportale,
• Bauämter,
• Gruppen in sozialen Medien,
• regionale Netzwerke oder
• Tiny-House-Genossenschaften

suchen. Manche Kommunen schreiben auch gezielt Grundstücke für Tiny Houses aus, zum Beispiel in Form von Modellprojekten oder Erbpachtmodellen. Und auch Hersteller haben manchmal entsprechende Kontakte. 

Wie kann ich prüfen, ob ein Grundstück für ein Tiny House geeignet ist? 

Bei Unsicherheit ist es empfehlenswert, einen Baujuristen oder Architekten mit Erfahrung im Baurecht hinzuzuziehen. Eine Fehlentscheidung beim Grundstückskauf kann teure Konsequenzen haben. Wenn er das Grundstück für geeignet hält, stellt er eine sogenannte Bauvoranfrage beim zuständigen Amt. Mit diesem informellen Vorprüfungsantrag erhalten Sie Rechtssicherheit, ohne einen vollständigen Bauantrag stellen zu müssen. Die Bauvoranfrage spart Zeit und Kosten im Vergleich zum vollständigen Bauantrag. Sie bietet Investitionssicherheit und ist besonders für Käufer in der Entscheidungsphase wichtig. So verhindern Sie den Kauf eines ungeeigneten Grundstücks.

Besonders empfehlenswert ist die Bauvoranfrage, wenn:

• kein Bebauungsplan vorliegt
• das Grundstück im Außenbereich liegt
• Unklarheiten zur Nutzung oder Zweifeln an der Genehmigungsfähigkeit bestehen

Wie läuft eine Bauvoranfrage ab und wann ist sie sinnvoll?

Die Bauvoranfrage dient als wichtiges Instrument, um vor dem eigentlichen Bauantrag die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit eines Tiny Houses auf dem gewählten Grundstück prüfen zu lassen. Sie bietet die Möglichkeit, frühzeitig rechtliche und planerische Risiken zu identifizieren, bevor hohe Kosten für detaillierte Baupläne oder Gutachten entstehen. Der Prozess beginnt mit informellen Gesprächen beim Bauamt, um lokale Anforderungen wie Gestaltungsvorgaben oder Abstandsflächen zu klären. Anschließend wird der formelle Antrag eingereicht. Der Antrag kann formlos oder mit dem standardisierten Dokument gestellt werden, das von vielen Bundesländern und Kommunen bereitgestellt wird. Darin enthalten sind unter anderem Grundstücksangaben, gewünschte Nutzung sowie der Bauherr und gegebenenfalls der Entwurfsverfasser. Die Antwort des zuständigen Amts ist schriftlich und rechtlich verbindlich für den Zeitraum von meist zwei bis drei Jahren. Sie finden das passende Formular in der Regel auf der Website der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde oder alternativ auf dem Online-Portal Ihres Bundeslandes. Viele Bauämter bieten mittlerweile auch digitale Bauvoranfragen über ein Landesportal oder einen „Bauantrag Online“-Service an. 

Durch die Bauvoranfrage lassen sich spätere Konflikte minimieren, da bereits in der Planungsphase Transparenz geschaffen wird. Zudem stärkt ein positiver Vorbescheid die Verhandlungsposition bei Grundstückskäufen oder Finanzierungsgesprächen für einen Immobilienkredit, da er die baurechtliche Umsetzbarkeit dokumentiert.

Tiny House: So läuft es bei der Behörde

Wer ein Tiny House auf einem Grundstück errichten möchte, braucht in der Regel eine Baugenehmigung, auch wenn das Häuschen klein ist. Den entsprechenden Antrag reicht man bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein. Diese prüft dann, ob das Vorhaben den örtlichen Bauvorschriften entspricht. Erst nach erteilter Genehmigung darf mit dem Bau begonnen werden.

Wer entscheidet, ob ich ein Tiny House aufstellen darf?

Die Entscheidung über das Aufstellen eines Tiny Houses trifft die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde. Je nach Bundesland ist das entweder das Bauamt der Gemeinde, das Landratsamt oder die Stadtverwaltung. In vielen Fällen ist jedoch auch die politische Haltung der Gemeinde entscheidend, denn sie besitzt ein sogenanntes Einvernehmensrecht (§ 36 BauGB) bei Bauanträgen. Wenn Ihr Tiny House nicht mit den Entwicklungszielen der Kommune übereinstimmt oder nicht ins Ortsbild passt, können Nutzungskonflikte mit Nachbarn entstehen. In diesem Fall kann die Gemeinde die Zustimmung verweigern, etwa durch negative Stellungnahmen im Genehmigungsverfahren.

3 rechtliche Schritte für das Aufstellen eines Tiny Houses

1. Bauamt konsultieren: Vorabklärung mit der Gemeinde, ob das Grundstück einezweite Wohnbebauung zulässt.
2. Bebauungsplan prüfen: Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor, muss das Tiny House dessen Vorgaben entsprechen.
3. Genehmigungsverfahren: Ein vereinfachtes Verfahren ist in einigen Bundesländern unter bestimmten Bedingungen möglich.

Welche Unterlagen brauche ich für den Bauantrag?

Die Unterlagen für den Bauantrag eines Tiny Houses müssen von einem Architekten oder bauvorlageberechtigten Planer erstellt werden, denn ohne Fachplanung ist eine Genehmigung kaum zu erhalten. Die Einreichung erfolgt schriftlich oder elektronisch über das zuständige Bauamt. Die Anforderungen unterscheiden sich leicht je nach Bundesland, umfassen aber meist folgende Unterlagen:

• Bauzeichnungen (Grundriss, Ansicht, Schnitt)
• Lageplan des Grundstücks
• Baubeschreibung
• Wohnflächenberechnung
• Angaben zur Erschließung (Versorgung, Zufahrt)
• Entwässerungsgesuch
• eventuell Nachweise zum Brandschutz, Schallschutz, Wärmeschutz
• eventuell  Standsicherheitsnachweis oder Baugrundgutachten

Liegen besondere Gegebenheiten des Grundstücks oder des Bauvorhabens vor, wie zum Beispiel an den Umwelt- oder Denkmalschutz, müssen Sie entsprechende Nachweise vorlegen, um die baurechtliche Zulässigkeit umfassend prüfen zu können.

Zu diesen zusätzlichen Unterlagen können zählen:

• Energieeffizienz-Bescheinigungen
• Umweltgutachten
• Brandschutzkonzept
• Bodengutachten
• Finanzierungsnachweise
• spezielle Nachweise für mobile Varianten

Was prüft die Baubehörde beim Antrag? 

Nach Eingang Ihres Bauantrags werden die baurechtlichen, planungsrechtlichen und infrastrukturellen Anforderungen geprüft, wie auch bei jedem anderen Wohngebäude. 

Dazu zählen: 

• Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan
• Zulässigkeit der Nutzung auf dem Grundstück
• Vorhandensein und Qualität der Erschließung
• Ortsbildverträglichkeit und Nachbarschaftsrecht
• Einhaltung technischer Vorschriften wie Brandschutz, Abstandsflächen und Statik
• Übereinstimmung mit den Inhalten des Baugesetzbuchs (BauGB)
• örtliche Bebauungspläne
• Landesbauordnung

Wie lange dauert die Prüfung?

Die Bearbeitungsdauer variiert stark zwischen den Bundesländern. In der Regel ist mit vier bis zwölf Wochen zu rechnen. Komplexe Anträge, wie bei Neubauten im ländlichen Raum ohne Bebauungsplan, können deutlich länger brauchen.

Was steht im Bescheid?

Ein positiver Bescheid bestätigt die prinzipielle Machbarkeit, oft unter Auflagen wie Anpassungen der Bauweise oder Grundfläche, während ein negativer Bescheid konkrete Ablehnungsgründe nennt, die im weiteren Verfahren behoben werden können. 

Kann ich Widerspruch einlegen?

Bei Ablehnung des Bauantrags können Sie innerhalb von vier Wochen, wobei die Frist kalendergenau zu berechnen ist, schriftlich Widerspruch einlegen. Der Widerspruch muss konkrete Argumente und Nachweise enthalten, um die Ablehnungsgründe zu entkräften.

Greift das Nachbarschaftsrecht beim Aufstellen eines Tiny Houses?

Auch kleine Bauten müssen Grenzabstände einhalten, dürfen Nachbarn nicht über Gebühr beeinträchtigen und müssen in die Umgebung passen. Relevant sind dabei:

• Einhalten gesetzlicher Mindestabstände (meist 3  Meter zur Grenze)
• kein Einblick in Nachbargärten oder Fenster
• Lärmemissionen und Rauchabzug
• Standortwahl für Zufahrt, Stellplatz oder Mülltonne
• Bauordnungen, wie zum Beispiel Anforderungen an Sichtschutz, Lärmschutz und Belichtung

Nachbarn können im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens Einwendungen einlegen oder sogar juristisch gegen eine Baugenehmigung vorgehen. Daher ist ein frühzeitiges, offenes Gespräch mit angrenzenden Eigentümern fast immer sinnvoll. In dicht besiedelten Gebieten kann eine schriftliche Zustimmung der Nachbarn die Genehmigungspraxis erleichtern. In einigen Bundesländern wird sie sogar eingefordert.

Welche Rolle spielt die Erschließung beim Tiny House?

Ohne Erschließung kein Wohnen – auch nicht im Tiny House. Die Erschließung umfasst alle technischen und infrastrukturellen Maßnahmen, die ein Grundstück bewohnbar machen:

• Zufahrt über öffentliche Straße
• Anschluss an Stromnetz
• Trinkwasseranschluss
• Abwasserentsorgung (Kanal oder Kleinkläranlage)
• gegebenenfalls Internet und Telefon

Übersicht: Was ist ein erschlossenes versus ein unerschlossenes Grundstück?

Ein erschlossenes Grundstück ist die beste Grundlage für ein dauerhaft bewohnbares Tiny House. Ein unerschlossenes Grundstück klingt zwar zunächst attraktiv durch den Preis oder die Lage, bringt aber erhebliche rechtliche und praktische Einschränkungen mit sich, besonders in Bezug auf Genehmigung, Wohnsitzmeldung und Infrastruktur.

Gibt es spezielle Tiny House Siedlungen oder Dörfer in Deutschland?

In Deutschland gibt es keine einheitliche Regelung zur Zulassung von Tiny Houses. Aber es gibt Regionen, die Tiny-House-Projekte aktiv fördern. Diese Projekte kombinieren im Normalfall gemeinschaftliches Wohnen mit nachhaltiger Infrastruktur und klar geregelter Nutzung. Solche Siedlungen finden sich vor allem in Gebieten mit hohem Innovationswillen oder strukturellem Wohnraummangel. Häufig entstehen sie in Kooperation mit Kommunen, Genossenschaften oder ökologischen Trägern. Besonders im ländlichen Raum findet man zunehmende Offenheit, da Tiny Houses als Mittel gegen Landflucht betrachtet werden. Auch urbane Zentren zeigen Interesse, dort allerdings oft mit sehr eingeschränkten Flächen.

Was zeichnet Tiny-House-Siedlungen aus? 

• Genehmigungslage und Erschließung sind bereits geklärt
• Grundstücke oder Pachtflächen sind auf Tiny Houses zugeschnitten
• einfachere Planung und Umsetzung
• gemeinschaftliche Flächennutzung
• fixe oder günstige Pachtmodelle
• reduzierter Genehmigungsaufwand
• allgemeingültige Regeln zur Größe, Nutzung und Gestaltung

Welche Städte oder Regionen sind Tiny-House-freundlich?

Viele Städte und Gemeinden haben den Wert von Tiny Houses erkannt und stellen zum Beispiel ungenutzte Areale zur Verfügung. Hier nur einige Beispiele für Tiny-House-Projekte in Deutschland: 

• Das Tiny House Village Mehlmeisel (Bayern) ist eines der ersten offiziellen Tiny-House-Projekte in Deutschland.
• In der Oberpfalz entsteht das NaturResort Steinwald mit Tiny Houses in Waldlage.
• Der Tiny House Park Brück (Brandenburg) ist ein Modellprojekt mit nachhaltiger Infrastruktur.
• Dortmund bereitet eine autofreie Tiny House-Siedlung auf einem ehemaligen Sportplatz vor.
• Nordrhein-Westfalen plant in Herbram-Wald (Kreis Paderborn) eine KfW-55-zertifizierte Siedlung mit 15 Modulhäusern und Tiny Houses.
• In Lüneburg in Niedersachsen sind Tiny Houses als Teil des Stadtentwicklungsplans.
• In Brandenburg herrscht eine hohe Akzeptanz in strukturschwachen Gemeinden.
• Baden-Württemberg fördert innovative Wohnkonzepte auf Landesebene, zum Beispiel das Tiny House-Quartier in Burgrieden.

Was kostet ein Grundstück für ein Tiny House?

Die Kosten für ein Grundstück für ein Tiny House unterscheiden sich nicht grundsätzlich von denen für andere Baugrundstücke, wohl aber hinsichtlich Größe und Lage. Da ein Tiny House weniger Fläche beansprucht, kann auch ein kleineres und damit günstigeres Grundstück genügen. Je nach Lage liegen die Grundstückspreise zwischen 100 und 1.000 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet, für ein Tiny-House-Grundstück mit 250 Quadratmetern können zwischen 25.000 und 250.000 Euro fällig werden.

Welche laufenden Kosten fallen für Tiny Häuser an?

• Grundsteuer (je nach Kommune und Einheitswert)
• Versicherungen (Wohngebäude, Haftpflicht, Elementarschutz)
• Grundstückspflege (Gartenpflege, Wegereinigung und gegebenenfalls Winterdienst)
• Wartungskosten für technische Systeme (Solar, Heizung, Kläranlage)
• Rücklagen für Instandhaltung
• gegebenenfalls Erbpacht- oder Pachtgebühren
• Nebenkosten (Müllgebühren, Wasser und Abwasser durch die Stadt)
• Strom
• Heizkosten
• TÜV und Anhängersteuer (bei Tiny Houses auf Rädern)

Diese 5 Dinge sollten Sie beachten 

1. Eine fehlende oder schwer herzustellende Erschließung kann zu hohen Zusatzkosten führen. Prüfen Sie daher schon vor dem Kauf die Lage der nächsten Versorgungsleitungen und die Anforderungen der Kommune an die Anbindung.
2. Ein durchdachtes Gestaltungskonzept, das sich an regionalen Bauweisen orientiert, kann Ihre Chancen auf eine Genehmigung erheblich erhöhen.
3. Auch kleine Häuser müssen in Deutschland bestimmte Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) beziehungsweise des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfüllen. Informieren Sie sich frühzeitig über Dämmstandards, Fensterqualitäten und gegebenenfalls notwendige Nachweise für den Bauantrag.
4. Auch wenn ein Tiny House nur temporär genutzt werden soll, etwa als Wochenend- oder Übergangslösung, ist in vielen Bundesländern eine Anmeldung als Nebenwohnsitz oder zumindest eine Meldung bei der Kommune erforderlich.
5. Ein Grundstück, das heute als Freizeitfläche gilt, könnte in einigen Jahren durch neue Bebauungspläne zu Bauland werden oder umgekehrt. Informieren Sie sich bei der Kommune über langfristige Planungen für das Gebiet. Sie können den Flächennutzungsplan einsehen. Er zeigt die langfristige Nutzungsabsicht der Gemeinde. Dabei können Sie auch dasBebauungsplan-Änderungsverfahren abfragen: Viele Kommunen veröffentlichen geplante Änderungen online oder informieren auf Nachfrage. 

Fazit

Der Weg zum eigenen Tiny House beginnt mit der Wahl des richtigen Grundstücks. Und genau hier entscheidet sich oft, ob das Projekt überhaupt umsetzbar ist. Denn auch für kleine Häuser gelten die gleichen baurechtlichen Anforderungen wie für jedes andere Wohngebäude. Am besten geeignet ist ein klassisches Baugrundstück, das für Wohnzwecke ausgewiesen ist. Dort bestehen gute Chancen auf eine Genehmigung, sofern alle Bauvorgaben eingehalten werden. Deutlich schwieriger ist eine Genehmigung auf Erholungsgrundstücken oder im Außenbereich. Dort ist dauerhaftes Wohnen meist unzulässig oder nur unter besonderen Voraussetzungen erlaubt. Wer seinen Traum vom Tiny House verwirklichen möchte, sollte daher frühzeitig das Gespräch mit dem zuständigen Bauamt suchen und im Zweifel eine Bauvoranfrage stellen. So lassen sich rechtliche Hürden früh erkennen und vermeiden.

Tiny House Grundstück: Häufig gestellte Fragen 

Was passiert, wenn ich mein Tiny House ohne Genehmigung aufstelle?

Sie riskieren eine Nutzungsuntersagung durch das Bauamt sowie Bußgelder. MIt ziemlicher Sicherheit müssen Sie das Minihaus wieder entfernen. Deshalb sollten Sie stets vorher eine Genehmigung eingeholt werden. 

Spielt es bei der Genehmigung eine Rolle, ob das Tiny House ein Fundament hat? 

Rechtlich macht das keinen Unterschied. Entscheidend für die Genehmigung ist nicht die Bauweise, sondern die Nutzung. Selbst Häuser auf Rädern benötigen daher in den meisten Fällen eine Baugenehmigung, wenn sie länger als wenige Wochen an einem Ort stehen bleiben.

Was ist eine Stellplatzpflicht und wie betrifft sie Tiny Houses?

Viele Kommunen verlangen beim Bau eines Wohngebäudes einen privaten Stellplatz für Autos, auch bei Tiny Houses. Diese Stellplatzpflicht ergibt sich aus der Landesbauordnung oder örtlichen Satzungen. Falls das Grundstück keine Zufahrt oder keine ausreichende Fläche bietet, kann das ein Genehmigungshindernis sein. Alternativ kann in manchen Fällen eine Ablösezahlung an die Gemeinde erfolgen.

Welche Rolle spielt der Flächennutzungsplan bei der Grundstückssuche?

Der Flächennutzungsplan (FNP) gibt Auskunft über die langfristig vorgesehene Nutzung einer Fläche, zum Beispiel ob sie als Wohn-, Gewerbe- oder Grünfläche vorgesehen ist. Anders als ein Bebauungsplan ist der FNP rechtlich nicht verbindlich, gibt den Behörden aber eine klare Planungsvorgabe. Wird ein Grundstück laut FNP künftig als Bauland vorgesehen, können dadurch die Chancen auf eine spätere Baugenehmigung steigen, auch wenn aktuell noch Einschränkungen bestehen.

Darf ich mein Tiny House untervermieten oder als Ferienhaus nutzen?

Das hängt von der Genehmigung und der zulässigen Nutzung des Grundstücks ab. Für eine touristische Nutzung, etwa als Ferienhaus, kann eine separate Nutzungsgenehmigung erforderlich sein, je nach den geltenden Vorschriften. Außerdem gelten dafür je nach Bundesland strengere Regeln bezüglich Brandschutz, Parkplatznachweis oder Steuerpflicht. Es empfiehlt sich, das Vorhaben mit dem Bauamt und gegebenenfalls mit dem Gewerbeamt abzustimmen.